Закончился ли глобальный спад на рынке жилья?

Почему рост процентных ставок до сих пор не вызвал столпотворение на рынке недвижимости

Цены на жилье в Австралии выросли за последние три месяца. В Америке индекс стоимости жилья вырос на 1,6% по сравнению с минимумом в январе, а цены на акции домостроителей выросли в два раза лучше, чем на фондовом рынке в целом. В еврозоне рынок недвижимости выглядит стабильно. «Отныне сопротивление роста ВВП от жилищного строительства должно быть незначительным», — пишут аналитики банка СHASE в недавнем отчете об Америке. «Мы считаем, что пик негативного сопротивления от недавнего спада на рынке жилья к частному потреблению, вероятно, остался позади», — написали в Goldman Sachs, другом банке, о Южной Корее.

Экономисты ожидали кровавой бойни с ценами на жилье. В марте 2022 года, когда Федеральная резервная система начала повышать ставки для борьбы с инфляцией, средняя стоимость дома в богатой стране была на 41% выше, чем пятью годами ранее. Цены оправились от финансового кризиса 2007-09 годов, а затем выросли во время пандемии Сovid-19 (см. график). С тех пор ставки центрального банка выросли в среднем более чем на три процентных пункта во всем мире, что сделало ипотечные кредиты более дорогими и замедлило экономику.

Мировые цены на жилье, безусловно, сошли с ума. Они на 3% ниже своего недавнего пика или на 8-10% ниже с поправкой на инфляцию. Это соответствует средней коррекции с конца 19 века. Тем не менее, этот эпизод отличается, потому что он последовал за бумом во время пандемии, когда цены росли самыми быстрыми темпами за все время. В результате реальные цены на жилье остаются намного выше уровня 2019 года. Многие миллениалы и представители поколения Z, мечтавшие о том, что крах позволит им купить свой первый дом, несомненно, разочарованы.

Во время типичного глобального спада на рынке жилья в некоторых странах наступает жаркое время. После финансового кризиса цены на жилье в Ирландии упали вдвое. Цены на жилье в США упали на 20%. На этот раз у отстающих дела обстоят лучше. В Сан-Франциско цены на жилье составляют десятую часть от своего пика, так как технологические компании переместились во Флориду и Техас. Тем не менее, они перестали падать, и средний дом все равно обойдется вам более чем в 1,1 миллиона долларов.

Сойдя с ума в 2020–2021 годах, цены на жилье в Австралии с тех пор упали на 7%. Но, как намекнул недавний аукцион, рынок восстанавливается. Бунгало с двумя спальнями в Дабл-Бэй, седеющем пригороде гавани Сиднея, недавно открылось за 4 миллиона австралийских долларов (2,7 миллиона долларов). Аукционист заявляет, что это представляет собой «прекрасную возможность прийти и добавить большую ценность». Перевод: это требует некоторой работы. Это не останавливает состоятельную толпу, толкущуюся у его ворот — торги идут безумно. Цена молотка, наконец, упала более чем на 6 миллионов австралийских долларов.

В отличие от предыдущих спадов на рынке жилья, нет никаких намеков на то, что снижение цен на жилье создали финансовую инфекцию. Банки, похоже, не обеспокоены всплеском плохих ипотечных кредитов. У них меньше рискованных кредитов, и они не набрасываются на сомнительные субстандартные ценные бумаги. В Новой Зеландии просроченная задолженность по ипотечным кредитам выросла, но остается ниже допандемической нормы. В Америке просроченные платежи по ипотечным кредитам на одну семью недавно достигли посткризисного минимума. В Канаде доля просроченных ипотечных кредитов близка к рекордно низкому уровню.

Кроме того, проблемы с недвижимостью, похоже, не душат экономику в целом. Более слабые инвестиции в жилье тормозят экономический рост, но эффект невелик. Во время предыдущих спадов на рынке жилья число строителей резко сократилось задолго до того, как остальная часть рынка труда ослабла. Тем не менее, сегодня на них по-прежнему существует раскаленный спрос. В Южной Корее занятость в строительстве немного снизилась по сравнению с пандемическими максимумами, но теперь, похоже, снова растет. В Америке она растет на 2,5% в год, что соответствует долгосрочному среднему показателю. В Новой Зеландии количество вакансий в строительстве значительно превышает исторический уровень.

Удивительную устойчивость жилья в богатом мире объясняют три фактора: миграция, финансы домашних хозяйств и предпочтения. Возьмем, к примеру, миграцию, которая бьет рекорды во всем богатом мире. В Австралии чистая миграция в два раза превышает допандемический уровень, в то время как в Канаде она вдвое превышает предыдущий максимум. Спрос со стороны новых поступлений поддерживает рынок. Исследования показывают, что каждые 100 000 чистых мигрантов в Австралию повышают цены на жилье на 1%. В Лондоне, первом порту захода для многих вновь прибывших в Великобританию, арендная плата за новую аренду выросла на 16% в прошлом году.

Сильные финансы домохозяйства, второй фактор, также играют роль. Жилищный бум был спровоцирован более богатыми людьми, а послекризисные правила ипотеки закрыли доступ менее кредитоспособным покупателям. В Америке в 2007 году средний кредитный рейтинг залогодателя составлял около 700 (наполовину прилично), но в 2021 году он приближался к 800 (довольно хорошо). Более состоятельные домохозяйства могут легче переносить более высокие платежи по ипотечным кредитам. Но многие заемщики также зафиксировали прошлые низкие процентные ставки. С 2011 по 2021 год доля ипотечных кредитов по плавающим ставкам в ЕС упала с почти 40% до менее чем 15%. Даже несмотря на то, что ставки выросли, среднее отношение платежей по обслуживанию долга к доходам в богатом мире остается ниже нормы до пандемии. В результате меньшему количеству домохозяйств пришлось сокращать или продавать жилье, чем во время предыдущих спадов.

Свою роль сыграла сама пандемия. В 2020-21 годах многие домохозяйства резко сократили потребление, что привело к накоплению больших «избыточных сбережений» на многие триллионы долларов. Эти сбережения также смягчили последствия более высоких ставок для семей. Анализ, проведенный Goldman Sachs, предполагает положительную корреляцию между странами между запасом избыточных сбережений и устойчивостью цен на жилье. Канадцы накопили огромные сбережения во время пандемии; Вопреки ожиданиям, цены на жилье в последнее время стабилизировались. Шведы накопили меньшие военные сундуки, и их рынок жилья намного слабее.

Третий фактор связан с предпочтениями людей. Исследование, опубликованное Банком Англии, предполагает, что сдвиги в потребностях людей — например, желание иметь домашний офис или дом, а не квартиру — объясняют половину роста цен на британское жилье во время пандемии. Во многих странах, в том числе в Австралии, средний размер домохозяйства сократился, что говорит о том, что люди менее склонны к совместному проживанию. А в период более высокой инфляции многие люди могут захотеть инвестировать в физические активы, такие как недвижимость, инфраструктура и сельскохозяйственные угодья, которые лучше сохраняют свою стоимость в реальном выражении. Все это может означать, что спрос на жилье останется выше, чем был до пандемии, ограничивая потенциальное падение цен.  

Можно ли просто отсрочить жилищный кризис? Может быть. Некоторые прошлые падения цен на жилье, в том числе в конце 19-го века, были скорее ошеломляющими, чем впечатляющими. Центральные банки также могут быть настроены на повышение ставок или поддержание их на высоком уровне до тех пор, пока более высокая стоимость денег действительно не начнет кусаться. Заставить домовладельцев чувствовать себя беднее — это один из способов заставить их сократить расходы, что поможет снизить инфляцию.

И все же есть основания полагать, что худшее уже позади. Достигнув рекордно низкого уровня в прошлом году, доверие потребителей в богатом мире снова растет. Домохозяйства в среднем все еще имеют много избыточных сбережений. Структурная нехватка жилья означает, что почти всегда есть кто-то, кто готов его купить, если кто-то другой не может. И мало признаков того, что люди теряют вкус к домашним офисам и поднятию тяжестей на чердаке. Жилищный бум закончился хныканьем, а не взрывом.