12/05/2011
0Максим Копейчиков, адвокат, партнер юридической фирмы “Ильяшев и Партнеры”, убежден, что запрет на торговлю землей сельскохозяйственного назначения в Украине надо отменять, но при этом крайне необходимы четкие и прозрачные правила регулирования земельного рынка
С того момента, как земля в Украине стала предметом гражданского оборота, не теряет своей актуальности тема запрета на продажу или, наоборот, разрешения продажи земель для ведения товарного сельскохозяйственного производства.
В уже далеком 2001 г. представительский орган украинского народа полагал, что трех лет действия запрета (Земельный кодекс вступил в силу с 01.01.02 г.) достаточно (см. БИЗНЕС №5 от 29.01.01 г., стр.6, 7. — Ред.).
Более того, никаких дополнительных условий прекращения действия моратория, подобных существующим ныне, первоначальная редакция Земельного кодекса не устанавливала.
На тот момент все было достаточно просто: до 1 января 2005 г. ограничивалось право вносить земельный пай в уставные фонды, право собственников земельных участков, выделенных для фермерского хозяйства и иного товарного сельхозпроизводства, на отчуждение земельных участков и паев, кроме мены, изъятия для общественных потребностей и передачи по наследству таких участков, и до 1 января 2010 г. 100 га ограничивалась общая площадь владения сельхозугодиями на правах собственности (с исключением для унаследованных по закону земельных участков).
Рынок и потенциальные инвесторы стали терпеливо ждать, однако мораторий превратился в один из основных предметов политических спекуляций и договоренностей, и за три месяца до предполагаемого его снятия парламент продлил еще на два года запрет и до 01.01.15 г. — ограничение на владение сельхозугодиями.
До 2011 г., несмотря на отдельные инициативы, в том числе и Президента Украины Виктора Ющенко, изменениями и дополнениями к Земельному кодексу Украины мораторий продлевался и обрастал дополнительными условиями.
Откуда пошло
В начале 2011 г., ввиду приближения очередного времени “Ч” и ужесточения политической борьбы (см.
статью "В законотворчестве солирует чиновник"; статью "В горсть земли"; статью "Дык вось" — Ред.), спекуляции на тему продления моратория продолжились на высшем политическом уровне — народный депутат от БЮТ Владимир Яворивский предложил Верховной Раде продлить мораторий до 01.01.15 г., однако большинство депутатов, следуя новой генеральной линии, 2 марта 2011 г. законопроект отклонили.
Уже через две недели Дмитрий Ветвицкий из той же фракции предложил вынести вопрос “внедрения рыночного оборота земель сельскохозяйственного назначения” на рассмотрение всеукраинского референдума и зарегистрировал соответствующий законопроект.
23 марта состоялись парламентские слушания на сформулированную с изрядным пафосом тему “Земля в украинской судьбе: ситуация в земельной сфере, законодательное обеспечение земельных отношений и практика его реализации”.
Консенсуса, естественно, достичь не удалось — оппозиция, коммунисты и “красные директора”, арендующие паевые земли за два мешка пшеницы в год, разрывая на груди рубахи, выступили “за” продление моратория; коалиционные депутаты, в большинстве своем, были солидарны с нынешним Президентом и исполнительной властью и ратовали за скорейшую отмену моратория.
Используемые годами аргументы первых, хотя и поданные в красивой “обертке” статистики и пламенных спичей директоров бывших колхозов, в основном сводились к проявлению эмоций, аргументам вторых, также подкрепленным статистикой и социологией, наоборот, не хватало эмоций (для улучшения восприятия теми, кому они предназначались).
В чистом остатке — отсутствие единого мнения, и, представляется, даже если волевым решением “рыночный оборот земель сельскохозяйственного назначения” будет внедрен, вопрос этот останется дискуссионным.
Хотелось бы обратить внимание на один факт, против которого не возражает никто: все прямо или косвенно признают наличие в Украине рынка сельхозземель, при этом соглашаясь, что этот рынок не является цивилизованным (а иначе на “черном” рынке быть и не может, ибо отсутствие четких и понятных правил функционирования рынка как системы обрекает его на значительную зависимость от случайных, непредсказуемых факторов).
Продление моратория, несомненно, в интересах участников “черного” рынка — они по-прежнему контролируют значительные массивы земель, выведенных из рыночного оборота, более того, применяя наработанные методы, с относительно небольшими затратами и усилиями могут расширять свои владения и извлекать прибыль из, по сути, чужих активов.
При этом следует отметить, что поскольку действие принципа “не мое — не жалко” никто не отменял, в большинстве случаев активы используются отнюдь не в щадящем режиме, что приводит к ухудшению их качества и снижению цены.
Наивно полагать, с учетом традиционной украинской ментальности, что, арендуя участок на 5 лет, арендатор будет всерьез заботиться о сохранении плодородия почвы, соблюдении правил севооборота и тем более о защите интересов собственника участка. Формальные же собственники активов, не осознавая в условиях “черного” рынка их реальной ценности, не чувствуют и ущерба от потери стоимости вследствие такой жесткой
эксплуатации.
Опасения участников “черного” рынка, связанные с отменой моратория, также понятны: ощутив, что земля стала товаром, собственники паев потребуют увеличения размера арендной платы, а старые механизмы контроля станут менее действенными ввиду открытости рынка для новых игроков, готовых не только арендовать, но и выкупить землю.
Кроме того, если с открытием рынка будут созданы действенные механизмы контроля за использованием земель, это приведет к тому, что ставший уже привычным сугубо потребительский подход к использованию земель, требующий минимальных затрат, придется заменить на более цивилизованный механизм использования земли как актива.
Плюсы включения сельхозугодий в рыночный оборот достаточно очевидны: во-первых, открытость рынка может привести к существенному уменьшению коррупции, во-вторых, земли будут использоваться более эффективно, в-третьих, это будет способствовать социальному и экономическому развитию села (в эту достаточно общую формулировку можно включить многое — от роста благосостояния сельских жителей до увеличения налоговых поступлений).
Риски и перспективы
Разумеется, существуют и риски, связанные, в частности, с возможным использованием сельхозземель в спекулятивных целях, попытками крупных собственников и пользователей угодий влиять на продовольственный рынок, лишением собственников прав на земельные участки без достаточной и надлежащей компенсации (речь идет о бесплатном отборе с подписанием формальных договоров купли-продажи).
Следует понимать, что рынок земли должен иметь свою специфику и ограничения, быть может, несколько большие, чем на любом другом рынке, и регуляторная функция государства в отношении этого рынка должна иметь большое значение.
Указанные и другие риски можно минимизировать, установив и обеспечив соблюдение четких правил функционирования рынка, в частности:
проведение новой нормативной оценки всех сельскохозяйственных земель и установление запрета на их продажу по цене ниже нормативной;
реализация земельных участков исключительно за денежные средства, введение запрета на наличный расчет за земельные участки;
введение запрета на мену земельных участков на другое имущество (включая земельные участки других категорий земель);
установление экономически обоснованного ограничения на общую площадь владения сельскохозяйственными угодьями на уровне конечного бенефициара с использованием механизмов, подобных тем, которые применяются для контроля экономической концентрации владельцами существенного участия в банках при создании новых юридических лиц. При этом контроль должен обеспечиваться регулярным мониторингом как на основе статистической информации, так и путем проверок. Если площадь сельхозугодий превышает установленные ограничения, площади, указанные самим землевладельцем, должны выкупаться государством по нормативной оценке, но не дороже, чем они были куплены (если между моментами приобретения и выкупа государством нормативная оценка была изменена);
установление действенного контроля за соблюдением правил севооборота;
установление минимальных норм (в процентном отношении к площади угодий) выращивания социально значимых сельхозкультур для крупных землевладельцев.
Перечень можно и нужно продолжить. Упреки в том, что указанные ограничения не свойственны рынку, отметаются в силу специфики рынка и его влияния на национальную безопасность — на земле должны работать только те, кого эти ограничения не пугают и кто готов получать доходы от сельского хозяйства, а не от спекуляций.
Досье БИЗНЕСа
Максим Копейчиков, адвокат, партнер юридической фирмы “Ильяшев и Партнеры”
