16/02/2026
0Расположение земельного участка или другой недвижимости возле реки, озера или на берегу моря расценивается как ее коммерческое преимущество. На OLX по состоянию на начало 2026 года несколько тысяч объявлений о продаже земельных участков, домов, коттеджей, квартир и коммерческой недвижимости с указанием “у воды”, “с выходом к воде”, “у реки”.
Для продавцов – это возможность просить более высокую цену за эту недвижимость, для частных владельцев – элемент статуса и качества жизни, для бизнеса – инвестиционный актив, чтобы размещать отели, коттеджные городки, рестораны, рекреационные комплексы или жилые проекты премиум-класса.
Но ни в одном из этих объявлений не указано, что владеть земельным участком у воды означает большой риск рано или поздно получить иск прокурора о возвращении этого участка в собственность государства или местной общины. Независимо от того, как давно и каким образом владелец (добросовестный приобретатель) приобрел этот участок в собственность, и с соответствующими рисками для размещенной на нем недвижимости.
Прибрежная защитная полоса: риск, который не закладывают в цену
Ключевой риск – нахождение земельного участка в так называемой прибрежной защитной полосе (ПЗС). ПЗС – это водоохранная зона вдоль реки, моря, озера или другого водоема, которая не может находиться в частной собственности.
Размер прибрежной защитной полосы зависит от вида водоема: 25 метров вдоль ручья или малой реки (например, Смотрич в Каменце-Подольском, Козинка в Козине), 50 метров вдоль средней реки (например, Стырь в Луцке), 100 метров вдоль большой реки (например, Днепр, Десна, Южный Буг), озера или водохранилища (например, возле Киевского моря в Вышгороде), не менее 2 км возле Черного или Азовского моря.
Читайте такжеКак украсть у государства 29,2 миллионов долларов, вернуть половину и остаться на свободе
Следовательно, земля вдоль обоих берегов Днепра (в Киеве, Процеве, Кийлове, Плютах, в Вышгороде, в Хотяновке, Лебедевке, на Оболони и на Осокорках, в Конча-Заспе, в Украинке, Витачеве, других селах и городах) шириной 100 метров, по общему правилу, не может находиться в частной собственности.
Если же эта земля или определенная ее часть каким-то образом оказалась в частной собственности, независимо 10 или 20 лет назад, то, как показывает судебная практика, это проблема нынешнего собственника (добросовестного или недобросовестного приобретателя), которую государство в лице прокурора и судов преимущественно успешно (для себя) преодолевает с помощью судебных решений и исков.
Прокурорские иски как системный тренд
По данным Офиса Генерального прокурора, только в 2024 году прокуратура инициировала почти 10 тыс. судебных дел по защите интересов государства в суде, не связанных с уголовными производствами.
Опыт подсказывает, что большинство из них касается земельных участков, в частности участков в лесу и возле воды, которые много лет назад стали чьей-то частной собственностью. Примечательно, что еще 5-7 лет назад количество таких дел было едва ли не вдвое меньше.
Однако сейчас это уже давно не единичные дела, а тенденция, с которой сталкиваются частные владельцы дорогой, часто – элитной загородной недвижимости, девелоперы, застройщики коттеджных городков, инвесторы в загородные рекреационные (развлекательные) комплексы и тому подобное.
“Документы в порядке” не гарантируют защиты
С точки зрения человека, не знакомого с нормами Земельного и Водного кодексов, тенденциями законодательства и судебной практики, покупка участка у воды или инвестиция в недвижимость у воды вряд ли будет выглядеть рискованно. Скорее, наоборот, привлекательно. С видом на воду.
Во многих случаях с документами, казалось бы, все в порядке: земельный участок числится в реестрах, много лет назад (в 2000-х или 2010-х годах) отведен в частную собственность, на него был оформлен государственный акт о праве собственности, а после того – однократно или неоднократно отчужден с соблюдением всех требований к оформлению и нотариальному удостоверению сделки, внесением нотариусом (регистратором) сведений в необходимые реестры, надлежащей регистрацией прав и т.д.
Впрочем, в последние годы Верховный Суд много сделал для того, чтобы владельцы участков у воды чувствовали себя совершенно незащищенными. Независимо от того, о ком мы говорим: “первом” владельце, который получил земельный участок по решению местного совета 10-20 лет назад и до сих пор им владеет, “последнем” владельце, который купил участок у “первого” со всеми документами, девелопере, застройщике, инвесторе в строительство многоквартирного жилого дома или коттеджного городка у воды.
Читайте такжеБудущее земельного рынка: уроки Восточной Европы
Верховный Суд наработал подход, при котором одного лишь факта нахождения земельного участка или какой-то его части в прибрежной защитной полосе достаточно, чтобы вернуть этот участок государству (местной общине). Дата приобретения этого участка в частную собственность, способ его приобретения, количество предыдущих владельцев – не имеют значения.
Иными словами, земельные участки решениями судов забирали у их владельцев (добросовестных приобретателей) в пользу государства (местной общины) даже тогда, если они открыто владели ими 20 лет с надлежащим оформление всех документов, или даже если они купили этот участок у предыдущего владельца, должным образом оформив у нотариуса эту сделку.
Правда, в 2025 году Верховный Суд решился на важное изменение – если участок лишь частично находится в пределах прибрежной защитной полосы, то забирать у владельца и возвращать государству надо только эту часть, а не весь участок, как это было раньше.
Уголовный аспект и “Закон Мазепы”
Дела о землях водного фонда могут иметь и уголовно-правовой контекст, как в громком деле Игоря Мазепы. Собственно, именно это дело и стало поводом для принятия парламентом в марте 2025 года изменений в законодательство, которые в народе получили название “Закона Мазепы”.
Эти изменения стали ответом парламентариев на сложившуюся судьями Верховного Суда практику, способом ей противодействовать и усиления защиты прав добросовестных приобретателей. И не только добросовестных.
Ключевые изменения – два: ограничение возможности государства истребовать имущество у добросовестного приобретателя десятилетним сроком и предусмотрение обязательной денежной компенсации со стороны государства (местного совета) стоимости истребуемого имущества (внесение средств на депозитный счет суда).
Закон встретил яростное сопротивление не только со стороны общества, но и среди судей. Поэтому уже в сентябре 2025 года Верховный Суд попросил Конституционный Суд признать неконституционными отдельные положения этого закона – о распространении его действия на имеющиеся дела и на имущество, зарегистрированное до вступления его в силу. Кроме того, понемногу формируется и новая судебная практика, которая вопреки закону освобождает прокуроров от обязанности вносить на депозитный счет суда средства для будущего возмещения стоимости истребуемого имущества.
Читайте такжеПочему украинцы выбирают инвестиции в землю
Логика проста: закон требует внесения средств в случае предъявления иска об истребовании имущества у добросовестного приобретателя, тогда как прокурор считает, что лицо, у которого истребуется имущество, является недобросовестным приобретателем, а потому депозит не нужно вносить.
Следовательно, попытки парламентариев усилить защиту добросовестных приобретателей пока не создали окончательной правовой определенности. Судебная практика продолжает эволюционировать – и не всегда в пользу собственника – добросовестного приобретателя.
Правовая неопределенность в этой категории дел вряд ли исчезнет в ближайшее время. Именно поэтому внимание существующих владельцев (ценителей) земельных участков у воды – к расстоянию их земельного участка до уреза воды, изменениям в законодательстве и судебной практике, становится частью ответственного владения – так же, как финансовое планирование и налоговое структурирование.
