Великое сжатие

Многие небольшие дома расположены по соседству в подразделении Elm Trails от Lennar Homes в Сан-Антонио. Фото…Джош Хаскин для The New York Times

Благодаря стремительному росту цен на жилье наступила эра домов площадью 400 квадратных футов (37 кв. м).

Роберт Лантер живет в доме площадью 600 квадратных футов (56 кв. м), который можно обойти за пять секунд и пропылесосить из одной розетки. У него нет журнального столика в гостиной, потому что он загораживает входную дверь. Когда родственники приезжают в гости, мистер Лантер шутит, но только отчасти, им приходится осматривать дом по одному.

Каждая из этих деталей представляет собой нечто большее для жизни мистера Лантера и для рынка жилья США: дом стоимостью менее 300 000 долларов, который становится все труднее найти. Эта цена позволила г-ну Лантеру, 63-летнему медбрату на пенсии, купить новый дом на одну семью в районе Редмонда, штат Орегон, примерно в 30 минутах езды от Бенда, откуда он родом и который, наряду с его окрестностями, является одним из самых дорогих рынков жилья в Орегоне.

Дом мистера Лантера легко поместился бы на грузовике, и он затмевается двухэтажными пригородными домами, которые преобладают в кварталах вокруг него. Но, на самом деле, в его подразделении, Cinder Butte, есть еще меньшие дома, которые были разработаны местным застройщиком под названием Hayden Homes. Некоторые из его соседей живут в домах общей площадью всего 400 квадратных футов — дом размером 20 на 20 футов (6х6 м), пристроенный к гаражу размером 20 на 20 футов (6х6 м).

Это не колония «крошечных домиков», популярная среди минималистов и эстетов, стремящихся упростить себе жизнь. Для мистера Лантера и его соседей это шанс сохранить право собственности.

Мистер Лантер, который недавно развелся, вернулся в центральный Орегон из кондоминиума в Портленде только для того, чтобы обнаружить, что цены на жилье выросли до предела. На протяжении многих лет он владел несколькими большими домами и сказал, что начал свои недавние поиски в поисках дома с тремя спальнями.

Роберт Лантер возле своего дома площадью 600 квадратных футов (56 кв. м) в Редмонде, штат Орегон.Кредит…Айвен Макклеллан для «Нью-Йорк Таймс»

«Я не хотел снимать жилье», — сказал он после пятиминутной экскурсии по своей «медиа-комнате» (небольшой письменный стол с ноутбуком) и спальне (в которой едва помещается кровать). После того, как я был владельцем в течение 40 лет, идея быть арендатором казалась исключением.

И после того, как он жил на 17-м этаже кондоминиума в Портленде, он исключил пристроенные и высотные здания, которые он описал как серию правил и неудобных взаимодействий, которые заставляли его чувствовать, что он никогда не владел этим местом.

Был случай, когда он продал диван, и работник стойки регистрации отругал его за то, что он спустил его вниз по лифту, не предупредив руководство за день. Или о тех случаях, когда он приходил домой и обнаруживал, что кто-то припарковался на месте, которым он владел и за которое платил налоги на недвижимость. Попробуйте представить себе случайного водителя, припарковавшегося на подъездной дорожке к дому, сказал он — это невозможно.

Дом на одну семью означает «меньше контактов с людьми в вашей жизни», сказал г-н Лантер.

Он хотел, чтобы в американской идиллии было четыре неразделенные стены, даже если между этими стенами было минимальное пространство и они были на расстоянии дивана от его соседа.

Шанс стать собственником

Несколько пересекающихся тенденций — экономических, демографических и нормативных — сделали небольшие объекты, такие как дом мистера Лантера, будущим американского жилья или, по крайней мере, более значительной его частью. За последнее десятилетие, когда стоимость жилья резко возросла, строители домов методично сокращали свои жилища, чтобы удерживать цены в пределах досягаемости покупателей. Сокращение ускорилось в прошлом году, когда процентная ставка по 30-летней ипотеке с фиксированной процентной ставкой достигла максимума за два десятилетия, чуть менее 8%.

С тех пор ставки по ипотечным кредитам упали, а продажи, особенно новых домов, начинают оттаивать по сравнению с анемичными темпами прошлого года. Тем не менее, движение в сторону меньшего, доступного жилья — в некоторых случаях меньшего, чем квартира-студия — похоже, переживет всплеск ипотеки, изменив рынок жилья на годы вперед и изменив представления о том, как выглядит жизнь среднего класса.

«Это начальная часть того, что мы увидим», — сказал Кен Перлман, управляющий директор John Burns Research and Consulting.

Очень маленькие дома уже давно стали объектом любопытства и пищей для интернет-контента; Их узкие пропорции, кажется, многое говорят об их обитателях. В социальных сетях и блогах инфлюенсеры критикуют американское чревоугодие и превозносят достоинства жизни с меньшим количеством углерода и беспорядка, чем в стандартном пригороде с двумя автомобилями.

Теперь, точно так же, как тенденции декора прокладывают себе путь из дизайнерских журналов в Ikea, мини-дома появляются в тех районах и пригородах, куда покупатели раньше ездили, чтобы получить максимум пространства.

Этот сдвиг является ответом на условия, которые встречаются в городах по всей Америке: районы, которые раньше были доступными, джентрифицируются, в то время как новые кондоминиумы и районы в основном нацелены на верхний сегмент рынка, ставя под угрозу предложение «стартовых домов» в пределах досягаемости новых покупателей. То, что девелоперы решают эту головоломку с помощью очень маленьких домов, можно рассматривать как еще один пример сокращения среднего класса. Но покупатели говорят, что это помогло им подняться на первую ступеньку рынка жилья.

«Они должны помочь большему количеству молодых людей, таких как мы, купить дома», – сказал Калеб Родригес, 22-летний парень из Сан-Антонио.

Г-н Родригес недавно переехал в новое сообщество за пределами Сан-Антонио под названием Elm Trails, которое было разработано корпорацией Lennar, одним из крупнейших застройщиков в стране. Его дом расположен в ряду мини-домов, самый маленький из которых имеет площадь всего 350 квадратных футов (33 кв. м).

Недавним вечером после работы соседи выгуливали собак и болтали вдоль ряда бежевых, серых и оливково-зеленых двухэтажных домов одинаковой формы. В комплексе есть пруд, где жители устраивают пикники и ловят окуня и сома. В домах нет гаражей, а подъездные пути достаточно широки для одного автомобиля или двух мотоциклов — пропорции, которые подтолкнули цены продажи значительно ниже 200 000 долларов.

«Я хотел владеть домом, и этот был самым дешевым, который я мог получить», — сказал Родригес, который переехал в этом месяце и работает на птицеперерабатывающем заводе в соседнем Сегине, штат Техас. Он заплатил 145 000 долларов и надеется, что дом может стать шагом на пути к богатству. Может быть, через несколько лет он переедет и будет сдавать его в аренду, сказал Родригес.

Дома площадью менее 500 квадратных футов (46 кв. м) не завоюют популярность в ближайшее время: они составляют менее 1 процента новых домов, построенных в Америке, по данным консалтинговой фирмы Zonda. Даже мистер Лантер, который проповедует свой недавно низкий счет за отопление и свободу сбрасывать вещи, сказал, что он предпочел бы что-то большее, около 800 квадратных футов (74 кв. м), если бы мог его найти.

В то время как эти планы этажей могут быть крайним предложением, зарезервированным для определенных категорий покупателей — «Разведенные… разведённый… действительно развелись», — сказал мистер Лантер, указывая на маленькие дома вокруг него — они являются частью явной тенденции. Различные опросы, проведенные частными консультантами и организациями, такими как Национальная ассоциация строителей жилья, наряду с интервью с архитекторами и девелоперами, показывают стремление к гораздо меньшим проектам.

«Их существование говорит само за себя», — сказал Али Вольф, главный экономист Zonda. «Вся неопределенность за последние несколько лет только усилила желание иметь собственное жилье, но цены на землю и материалы выросли слишком сильно. Так что что-то должно уступить, и то, что строители сейчас делают, это тестируют рынок и спрашивают, что будет работать».

Подразделение Elm Trails от Lennar Homes в Сан-Антонио. Фото…Джош Хаскин для The New York Times

Строители заменяют задние дворы боковыми дворами, столовые – кухонными барами. В пригородных районах наблюдается бум смежных таунхаусов, а также небольших домов на одну семью, которые часто имеют общие дворы и не более нескольких футов между ними — своего рода смесь пригорода и городского таунхауса.

Великое сжатие поощряется правительствами штатов и местными органами власти. Чтобы снизить стоимость жилья или, по крайней мере, не допустить его столь быстрого роста, правительства по всей стране приняли сотни новых законопроектов, которые облегчают строителям возведение небольших домов с большей плотностью. Некоторые города и штаты, такие как Орегон, по сути, запретили правила зонирования для одной семьи, которые на протяжении поколений определяли пригородную форму.

Эти новые правила внедрялись постепенно, в течение многих лет и с разной степенью эффективности. Что изменилось в последнее время, так это то, что строители гораздо охотнее продвигают небольшие дома, потому что у них нет другого способа привлечь большое количество покупателей.

«Есть рыночные возможности, и люди ими пользуются», — сказал Майкл Андерсен, старший научный сотрудник Sightline Institute, аналитического центра в Сиэтле, специализирующегося на жилищном строительстве и устойчивом развитии.

Большой дом на маленьком участке

Американские дома уже давно в среднем больше, чем в других развитых странах. На протяжении большей части прошлого столетия аппетит страны к размеру только рос.

Знаменитый Кейп-Код в Левиттауне, штат Нью-Йорк, который часто считается образцовым пригородом после Второй мировой войны, обычно имел площадь около 750 квадратных футов (70 кв. м), вместительно для квартиры с одной спальней, но мало для отдельно стоящего дома с двумя спальнями. Сегодня, однако, средний размер американского дома составляет около 2200 квадратных футов (204 кв. м), по сравнению с примерно 1500 (140 кв. м) в 1960-х годах. Размеры участков остались более или менее неизменными, что означает, что типичный дом построен так, чтобы максимизировать размер кухни и спален, даже когда его двор сужается, а близость к соседям увеличивается.

Расширение произошло, несмотря на глубокие изменения в составе домохозяйств. За последние полвека Америка прошла путь от страны, в которой преобладающим покупателем жилья была нуклеарная семья с тремя детьми, до страны, в которой одинокие, пустые гнезда и пары без детей стали гораздо большей долей населения. Между тем, стоимость жилья резко выросла в последние годы, поскольку города по всей стране боролись с постоянной нехваткой жилья и всплеском спроса со стороны покупателей-миллениалов и поколения Z.

Это создало несопоставимый рынок, на котором представители поколения бэби-бумеров непропорционально живут в больших домах без детей, в то время как многие пары миллениалов с детьми ютятся в небольших домах или в съемных квартирах, изо всех сил пытаясь купить свой первый дом.

Даже покупатели, которые готовы переехать через границы штатов, обнаруживают, что рынки доступного жилья становится все труднее найти. В районе Бенд, где живет г-н Лантер, цены на жилье выросли из-за покупателей из других штатов, многие из которых приехали из Калифорнии, которые стекались в этот район, чтобы купить вторые дома или работать там удаленно.

По данным Redfin, приток денег помог поднять среднюю цену дома почти до 700 000 долларов с чуть более 400 000 долларов в 2020 году. Проезжая по центру города снежным днем, Дебора Флаган, вице-президент Hayden Homes, указала налево и направо на витрины магазинов, которые раньше были заколочены, а теперь являются частью яркой экосистемы розничной торговли, которая включает в себя многочисленные элитные кофейни, «спа-салон для ног» и бар, где люди пьют крафтовое пиво и бросают топоры в настенные мишени.

Масштабирование распространяется далеко за пределы центра города на прилегающие районы, где небольшие «мельничные дома», которые когда-то служили синим воротничкам, теперь расположены на земле, которая настолько ценна, что ее медленно стирают двухэтажные современные здания с семизначными продажными ценами. Ближе к концу заснеженной поездки г-жа Флаган указала на один из этих старых мельничных домов — компактный дом в стиле ранчо с выцветшей желтой краской и белым забором, испещренным сломанными досками. Она оценила его площадь не более чем в 800 квадратных футов и привела его в качестве примера небольшого и доступного по цене жилья, фонд которого нуждается в восстановлении.

«То, что мы делаем сейчас, — это то, что они делали тогда», — сказала она.

Четыре стены, близко друг к другу

Вид с парадного входа в маленький дом мистера Лантера. Фото…Айвен Макклеллан для «Нью-Йорк Таймс»

Hayden строит около 2000 домов в год по всему Тихоокеанскому Северо-Западу. По словам г-жи Флаган, ее бизнес-модель заключается в предоставлении жилья со средним уровнем дохода, которое могут позволить себе местные работники, и она делает это, пропуская более крупные города, такие как Портленд и Сиэтл, в пользу более дешевых пригородов, таких как Редмонд (где базируется компания).  

Как и многие строители, Hayden потратил последние несколько лет на то, чтобы уменьшить размеры своих одно- и двухэтажных домов площадью от 1400 (130 кв. м) до 2500 квадратных футов (230 кв. м). Но из-за того, что его покупатели очень чувствительны к цене, компания решила пойти дальше. После того, как цены начали расти, Хейден перепроектировал часть Синдер Бьютт — район Редмонда, где живет мистер Лантер — для домов площадью от 400 (37 кв. м) до 880 квадратных футов (82 кв. м).

Большая часть Синдер Бьютт выглядит как любое другое подразделение: смесь одно- и двухэтажных домов, которые имеют искусственные наружные ставни и заполняют свои участки. Однако угол, где живет мистер Лантер, разительно отличается, с линией домов, которые выходят на главную дорогу в застройку и имеют подъездные пути в глухом переулке.

Переулок – это место, где соседи здороваются и прощаются, сказал мистер Лантер. А поскольку ни у кого нет много места, люди часто устраивают вечеринки в своих гаражах.

Небольшие дома хорошо продавались, поэтому Hayden расширил эту идею. Недавно компания начала новую застройку в Олбани, штат Орегон, в которой треть из 176 домов планируется иметь площадь менее 1000 квадратных футов (90 кв. м). «Наши покупатели предпочли бы жить в маленьком доме, а не снимать жилье», — сказала г-жа Флаган.

Десять лет назад Джесси Рассел был бывшим продюсером реалити-шоу, который хотел начать работать в сфере недвижимости. Он только что вернулся в Бенд (свой родной город) из Лос-Анджелеса и начал с участка из двух десятков коттеджей площадью 500 квадратных футов, разбросанных вокруг пруда и общих садов. Когда он говорил об этом на собраниях общины, «преобладающим было мнение: «Никто не будет жить в таком маленьком доме», — сказал он.

Затем паи были распроданы, и его инвесторы почти удвоили свои деньги за два года.

Компания мистера Рассела, Hiatus Homes, с тех пор построила еще около трех десятков домов площадью от 400 до 900 квадратных футов, и у него есть еще 100 в разработке — процветающий бизнес. Как он относится к тому, что строители подразделений получают продукт, который раньше принадлежал таким небольшим компаниям, как его?

«Мне это нравится!» — сказал он. «Я надеюсь, что в какой-то момент крошечный дом станет чем-то другим. Это что-то вроде: «О, это дуплекс, это таунхаус, это дом на одну семью, а вот там коттедж». Это просто еще один тип жилья, который вы можете выбрать».