Насколько серьезным может стать кризис недвижимости в Китае?

Коллапс цепочки поставок и инфекция государственных застройщиков будут означать катастрофу

На прошлой неделе домохозяйства по всему Китаю были в панике. Компания Country Garden, занимающаяся строительством их квартир, 6 августа пропустила купонные выплаты в размере 22,5 миллиона долларов. Теперь компания, одна из крупнейших в мире домостроителей, должна до начала сентября произвести платежи или последовать за сотнями других застройщиков в случае дефолта и реструктуризации. Торги её облигациями, которые стоят всего несколько центов за доллар, были остановлены 14 августа.

Местные чиновники по всей стране внимательно следят за происходящим. Country Garden известна тем, что строит огромные проекты в городах второго и третьего уровня Китая. Её долги меньше, чем у Evergrande, крупной компании с крупной задолженностью, объявившей дефолт в 2021 году. Но в начале года Country Garden строила в четыре раза больше домов, чем Evergrande до дефолта. С той скоростью, с которой они достраивались в первой половине 2022 года, по крайней мере 144 000 покупателей не получат обещанные ключи от домов к концу этого года. Внезапный долговой кризис фирмы оставит в дураках еще больше семей.

В этом месяце жилищному кризису в Китае исполняется три года, если судить по введению государственной политики «трех красных линий», направленной на ограничение рычагов воздействия. На протяжении всего времени чиновники изо всех сил пытались управлять доверием и ожиданиями. Вначале мало кто из наблюдателей верил, что Evergrande может рухнуть, и что правительству не удастся остановить эту боль. До недавнего времени большинство считало, что Country Garden невосприимчив к дефолту. С конца прошлого года официальные лица стремились успокоить рынок, составив неофициальный список здоровых застройщиков, в том числе Country Garden, чтобы инвесторы могли чувствовать себя комфортно при финансировании, а китайские граждане могли доверять.

Их расчеты изменились в последние дни. Проблема Country Garden заключается не в чрезмерном кредитном плече в стиле Evergrande. Вместо этого она стала жертвой потери доверия среди обычных людей — признак того, что правительство теряет контроль. После непродолжительного восстановления после отмены контроля в связи с COVID-19 кризис недвижимости усилился. Цены падают. Продажи среди 100 крупнейших застройщиков упали на 33% в июле по сравнению с годом ранее. Country Garden упала на 60%. Упадок компании вынуждает наблюдателей рынка противостоять своим глубочайшим опасениям по поводу сектора недвижимости.

Одно из них заключается в том, что цепочки поставок недвижимости рушатся. За последние три года поставщики материалов, наряду с инженерными и строительными фирмами, которые строят дома, часто не получали вовремя оплату от застройщиков. Но пока этот костяк сектора выдерживает давление. Это может измениться по мере того, как разработчикам не хватает средств. Снижение выплат поставщикам уже заметно. По данным рейтингового агентства S&p Global, в период с 2021 по 2022 год переводы Country Garden таким фирмам упали с 285 млрд юаней ($44 млрд) до 192 млрд юаней. В этом году они почти наверняка упадут еще больше. Хотя крупнейшие подрядные фирмы, вероятно, выживут с помощью правительства, нетрудно представить себе широкомасштабные крахи среди множества небольших инженерных и материальных компаний, которые выполняют работу на местах.

Другая проблема заключается в том, что кризис распространяется на государственные компании. С 2021 года китайские девелоперы почти полностью лишились доступа к международным рынкам облигаций. Но рынок долговых обязательств остается открытым для компаний, поддерживаемых государством. Крупные китайские инвесторы, которые доминируют на рынке, до сих пор обеспечивали некоторую стабильность; они не отказались от кредитов застройщиков, как это сделали управляющие активами в Гонконге. Любое изменение будет означать проблемы. А в последние недели инвесторы отмечают давление на внутреннем рынке облигаций. Sino-Ocean, государственный девелопер, показал признаки того, что у него могут возникнуть проблемы с погашением долгов. Покупатели жилья выбирают государственных застройщиков, потому что они считаются более безопасными. Если кризис ударит по государственным компаниям, это представление будет разрушено.

Опасения, что крах девелоперской компании приведет к краху крупного китайского банка, по большей части не оправдались. Воздействие банков на застройщиков, по мнению аналитиков, разумно. Они переживут даже падение такой фирмы, как Country Garden. Но нельзя игнорировать и другие виды заражения. Если недвижимость продолжит ослабевать, правительство может попросить банки предоставить больше кредитов для отрасли, говорит Майкл Чанг из cgs-cimb Securities, брокер. Это приведет к снижению доходности, а также к плохому распределению кредитов в то время, когда экономика Китая страдает.

Однако никакое беспокойство не будет вырисовываться в сознании чиновников больше, чем угрозы социальной стабильности. Country Garden, возможно, придется снизить цены, чтобы увеличить продажи. Это может создать конкуренцию и привести к более быстрому падению цен в отрасли, подталкивая людей откладывать покупку жилья в надежде, что цены упадут еще больше. Во время прошлых спадов те, кто покупал дома слишком рано, упуская скидку, протестовали и требовали соответствующего снижения цены.

Действительно, крупнейшими кредиторами Country Garden являются не банки или держатели облигаций, а люди, которые заплатили за дома авансом. Около 668 млрд юаней, или около половины обязательств фирмы, были выставлены покупателями жилья. В прошлом году тысячи людей перестали выплачивать ипотечные кредиты в знак протеста против многолетних задержек с завершением строительства жилья. В настоящее время существует угроза гораздо более широких протестов в 300 городах, в которых строится Country Garden.

Пока официальные лица в Пекине отказались от прямого вмешательства в рынок недвижимости. У Country Garden почти наверняка есть 22,5 миллиона долларов, необходимые для покрытия платежей в этом месяце. Не кашляя, ее боссы сигнализируют о желании в конечном итоге реструктурировать свои долги — возможно, делая ставку на то, что фирма слишком велика, чтобы обанкротиться. Это ставит центральное правительство в мучительное положение. Если Country Garden потерпит неудачу, это может привести к более широкой панике, еще большим экономическим потерям и, возможно, большему количеству дефолтов, что может привести к инфекции и социальным волнениям. Тем не менее, вмешательство со спасательным пакетом подвесило бы чиновников на крючок для еще многих спасательных операций и поддержало бы неустойчивую отрасль.