Что происходит с рынком жилья?

Строительство нового жилья в Фениксе в августе 2021 года. РОСС Д. ФРАНКЛИН/ASSOCIATED PRESS

Покупатели и продавцы жилья пытаются разобраться в кризисе, полном противоречий: спрос остановился, но предложение по-прежнему низкое; цены скользят, но не падают; и никто не может договориться о том, что будет дальше

Продажи жилья упали. Покупатели, столкнувшись с самым быстрым ростом ипотечных ставок за последние десятилетия, отказываются от своих планов. И прогнозисты редко так сильно расходятся во мнениях по поводу того, куда рынок пойдет дальше.

По многим параметрам рынок жилья испытал резкий спад этим летом после того, как Федеральная резервная система резко прекратила бум на рынке недвижимости, вызванный пандемией и рекордно низкими ставками по займам.

Ставки по ипотечным кредитам поднялись выше 7% до 20-летнего максимума в октябре и ноябре, а затем снизились в последние недели. Продажи существующих домов падали в течение девяти месяцев подряд до октября, что является самой длинной полосой с тех пор, как Национальная ассоциация риелторов начала отслеживать эти данные в 1999 году.

Обычно рост процентных ставок охлаждает рынок жилья. Но скорость повышения ставок по ипотечным кредитам в этом году вызвала у покупателей и продавцов ощущение кнута, и это затрудняет прогнозирование того, как долго продлится спад на рынке жилья и насколько он будет серьезным.

Противоречивых сигналов предостаточно. Спрос упал, но предложений домов по-прежнему мало. Цены упали, но значительно превышают допандемический уровень. Процентные ставки заоблачно высоки по сравнению с прошлым годом, но ниже, чем в те десятилетия, когда многие пожилые американцы покупали свои первые дома.

«Когда цены растут, люди не могут поверить, что жилье когда-либо будет дешеветь, а когда цены падают, они не могут поверить, что они когда-либо будут расти», — сказал Гленн Келман, исполнительный директор брокерской компании по недвижимости Redfin Corp.

Пандемия привела к резкому росту продаж домов в 2020 и 2021 годах. Покупатели жилья искали больше места из-за роста удаленной работы, а минимальные процентные ставки сделали покупку дома доступной для многих американцев.

Согласно Национальному индексу цен на жилье S&P CoreLogic Case-Shiller, цены на жилье выросли на 45% в период с января 2020 года по июнь 2022 года. Арендная плата также резко возросла, поскольку молодые люди предпочли переехать в собственное жилье, а не жить с соседями по комнате.

Председатель Федеральной резервной системы Джером Пауэлл недавно зашел так далеко, что назвал фазу бума на рынке жилья «пузырем».

«У вас были цены на жилье, которые росли на очень неустойчивых уровнях и перегревались», – сказал он на мероприятии 30 ноября. «Теперь рынок жилья пройдет через другую сторону этого и, надеюсь, выйдет в лучшем месте».

Прогнозы на следующий год по ценам на жилье необычайно разнообразны, говорят экономисты. Аудиторская и консалтинговая фирма KPMG LLP призывает к падению цен на 20% в следующем году, а Goldman Sachs Group Inc. прогнозирует падение на 7,5%. Национальная ассоциация риэлторов, тем временем, прогнозирует рост цен на существующее жилье на 1,2%, а Ассоциация ипотечных банкиров прогнозирует рост цен на 0,7% в следующем году.

Как долго продлится спад продаж, частично зависит от того, сколько времени потребуется ФРС, чтобы получить контроль над инфляцией, которая находится на 40-летнем максимуме и вызвала самую быструю серию повышений процентных ставок ФРС с начала 1980-х годов. Усилия ФРС по замедлению экономики в значительной степени зависят от спада на рынке жилья, как потому, что это охлаждает спрос на товары и услуги, так и потому, что само жилье является важным фактором инфляции. Другие факторы, такие как повышение заработной платы, могут держать инфляцию в кипящем состоянии.

Оле Вендрот (слева) и Аманда Вендрот возле своей квартиры в Анн-Арборе, штат Мичиган.ФОТО: НИК АНТАЙЯ ДЛЯ THE WALL STREET JOURNAL

Низкий уровень предложения

Всплеск процентных ставок вытеснил как покупателей, так и продавцов с рынка жилья. Покупатели были оценены, или они отступили, потому что они думают, что цены могут быть ниже в будущем.

Оле и Аманда Вендрот отказались от планов купить стартовый дом в Анн-Арборе, штат Мичиган, в начале этого года после того, как их неоднократно перекупали. Они возобновили эту осень, а затем снова приостановили свои поиски. Несмотря на то, что дома теперь находятся на рынке дольше, а цены начинают падать, процентные ставки выросли настолько, что их ожидаемый ежемесячный платеж составит более 1000 долларов сверх того, что они платят в арендной плате.

«Математика просто не складывается», — сказал г-н Вендрот.

Агенты по недвижимости говорят, что если людям не приходится продавать свои дома из-за жизненных событий, таких как переезд на работу или разводы, они остаются на месте. Почти 70% домохозяйств с ипотечными кредитами имеют ставки ниже 4%, и они неохотно обменивают низкую ставку по ипотеке на более высокую ставку по новому дому.

Цены на жилье до сих пор не упали резко. Цены снизились со своих весенних пиков, но они все еще выше уровней прошлого года, в основном потому, что предложение домов для продажи остается ниже, чем обычно для этого времени года.

Тейлор и Тери Аббетт, у которых есть три дочери, искали в 2020 и 2021 годах более крупный дом для покупки в районе Питтсбурга. Они проиграли около четырех предложений.

Ранее в этом году, когда процентные ставки выросли, Аббатты сдались и решили придерживаться своей текущей ипотеки, процентная ставка по которой ниже 3%, сказал г-н Аббетт.

Тейлор и Тери Аббетт, показанные со своими тремя дочерьми, решили остаться в своем нынешнем доме и с их нынешней ипотекой. ФОТО: СЕМЬЯ АББЕТТ

«Если [цены на жилье] все еще завышены, и вам приходится платить более высокую процентную ставку, то нет ничего сложного в том, чтобы отступить и посмотреть, что произойдет», – сказал он.

Относительно низкие запасы являются одной из причин, по которой нынешнее падение жилищной активности отличается от кризиса субстандартного кредитования 2007 года, который вызвал годы снижения цен на жилье и миллионы выкупа, вызвав глобальный финансовый кризис, который охватил остальную часть экономики.

Надвигающийся спад может больше походить на пронзительное, но быстрое снижение активности, зафиксированное в начале 1980-х годов, когда ФРС повысила ставки до двузначных цифр, чтобы справиться с очень высокой инфляцией, сказал Дуг Дункан, главный экономист Fannie Mae.

«Люди просто перестали совершать сделки», — сказал он. «Как только ФРС получила контроль над инфляцией и начала снижать ее, вы увидели, что транзакции начали расти».

Цены на жилье перестали расти после того, как ФРС повысила процентные ставки в 1979 году, но цены и продажи снова выросли в 1983 году после того, как ФРС замедлила агрессивное повышение ставок.

Fannie Mae прогнозирует, что цены на жилье упадут на 1,5% в следующем году и на 1,4% в 2024 году.

Другие придерживаются более негативного взгляда, хотя большинство прогнозистов ожидают, что текущий спад в жилищном секторе будет короче, чем продолжительный спад после кризиса субстандартного кредитования. Исследовательская и консалтинговая фирма по недвижимости Zelman & Associates, подразделение Walker & Dunlop Inc., ожидает, что цены на жилье упадут на 12% с пика несколько месяцев назад до конца 2024 года, прежде чем начнут восстанавливаться. John Burns Real Estate Consulting ожидает, что цены упадут на 20% от пика до минимума, а также ожидает, что нижняя точка близится к концу 2024 года.

Более здоровое кредитование

Домовладельцы имеют больше капитала в своих домах, чем до последнего спада, и более жесткие стандарты кредитования с тех пор означают, что они вряд ли объявят дефолт, если их доходы не упадут внезапно.

Домовладельцы, наиболее подверженные риску, – это те, кто купил дома, когда цены были близки к своему пику. Около 8% домов, купленных по ипотечным кредитам в 2022 году, находились под водой по состоянию на сентябрь, по данным ипотечной фирмы Black Knight Inc.

«Если вы купили на пике и вложили очень мало денег — да, у вас возникли некоторые проблемы», — сказал глава ФРС Кристофер Уоллер на дискуссии, организованной UBS в Сиднее в прошлом месяце. Но для многих домовладельцев, которые купили в 2020 году или раньше, их дома по-прежнему будут стоить гораздо больше, чем они заплатили, даже если цены упадут на 15%, сказал он.

Жилье является одной из самых взвешенных категорий при отслеживании инфляции, но это также одна из самых сложных для измерения. Дэвид Харрисон из WSJ объясняет, как рассчитывается индекс жилья и почему он может испортить прогноз инфляции для ФРС. Иллюстрация: Лаура Каммерманн

В последнее время количество домов для продажи увеличилось, поскольку дома находятся на рынке дольше. За четыре недели, закончившиеся 27 ноября, количество активных листингов на рынке выросло на 12,9% по сравнению с годом ранее, по данным брокерской компании Redfin. Но новые списки домов для продажи в этот период упали на 21% по сравнению с годом ранее, а предложение остается ниже, чем обычно.

«Что ошеломляет, так это то, что снижение цен происходит без большого избыточного предложения», – сказала Дайан Свонк, главный экономист KPMG. «Все дело в доступности».

Вендроты надеялись купить в районе Аббат анн-Арбор. ФОТО: НИК АНТАЙЯ ДЛЯ THE WALL STREET JOURNAL

Г-жа Свонк сказала, что она опасается, что падение цен на жилье может запустить порочный круг, особенно если экономика войдет в рецессию и потеря рабочих мест возрастет. Поскольку стоимость жилья снижается, потребители сокращают свои расходы, потому что они чувствуют себя менее богатыми.

В то время как многие покупатели и продавцы ждут, куда пойдет рынок, строители домов должны продолжать продавать дома. Строители увеличили производство в последние годы, чтобы удовлетворить спрос, и у них есть большое количество домов, которые все еще находятся в стадии строительства.

Около 37% строителей, опрошенных Национальной ассоциацией строителей жилья, заявили, что они снизили цены в ноябре, и почти 60% строителей заявили, что они использовали стимулы для привлечения покупателей, такие как выплаты кредиторам для снижения ставок по ипотечным кредитам покупателей.

В районе Денвера агентам по недвижимости предлагаются щедрые комиссионные и бонусы «от строителей, которые шесть месяцев назад не разговаривали с брокером по недвижимости», сказал Лу Барнс, ипотечный банкир в третьем поколении в Боулдере, штат Колорадо.

Когда цены на жилье начинают падать, сказал Филипп Лорд, исполнительный директор Застройщика Meritage Homes Corp., базирующегося в Скоттсдейле, штат Аризона, «покупатели колеблются, пока не будут уверены, что достигли дна».

Г-н Лорд сказал, что он ожидает значительного снижения цен на некоторых рынках, особенно на Западе. Meritage снизил свои цены на некоторых рынках, и его уровень отмены вырос до 30% в третьем квартале, по сравнению с 13% в предыдущем квартале.

Некоторые из рынков жилья, которые показали самый сильный рост цен на жилье в последние годы, выравниваются быстрее всего. За четыре недели, закончившиеся 27 ноября, незавершенные продажи домов упали больше всего по сравнению с прошлым годом в Лас-Вегасе; Феникс; Остин, штат Техас; Джэксонвилл, штат Флорида; и Сакраменто, Калифорния, по словам Редфина.

В Сакраменто, который стал основным направлением для людей, переезжающих из района залива во время пандемии, средние цены на продажу домов на одну семью выросли с 400 000 долларов в марте 2020 года до пика в 560 000 долларов в июне 2022 года, по данным Ассоциации риэлторов Сакраменто. К октябрю медианная цена упала до 510 000 долларов.

«Возможно, нам придется идти дальше, но я просто не вижу, чтобы мы вернулись к допандемическим 400 000 долларов», – сказала Эрин Штумпф, которая была агентом по недвижимости в Сакраменто с 2005 года. «Сейчас у меня много покупателей, которые, я думаю, ждут первого числа года».

Многие потенциальные покупатели все еще могут претендовать на кредиты по текущим процентным ставкам, но они боятся покупать, когда цены падают, а ставки по ипотечным кредитам нестабильны, сказала Шерил Палмер, исполнительный директор строительной компании Taylor Morrison Home Corp в Скоттсдейле.

«Наши покупатели могут позволить себе купить», — сказала она. «Так много из этого — это и чувства, и страх, и попытка понять, куда все идет».

Цены выросли на дома в Сакраменто во время пандемии, но в последнее время выровнялись. ФОТО: ДЭВИД ПОЛ МОРРИС/BLOOMBERG NEWS