23/07/2022
0Прямо сейчас у строителей слишком много домов и недостаточно людей, чтобы продать их. В долгосрочной перспективе у Соединенных Штатов есть противоположная проблема: не хватает домов для всех желающих.
В Соединенных Штатах существует глубокая, многолетняя нехватка жилья. Кроме того, в настоящее время застройщики по всей стране отказываются от строительства, потому что не могут продать достаточное количество домов.
Как обе эти вещи могут быть правдой? Эта загадка лежит в основе характера жилищного бума и спада, когда избыток регулирования и смешанные стимулы рынка означают, что предложение никогда не соответствует спросу. Так или иначе, для ее решения потребуется больше строительства во время спадов и, скорее всего, какая-то государственная программа ее субсидирования.
Подумайте о том, что за последние несколько месяцев произошло с Hayden Homes, региональной жилищно-строительной компанией, базирующейся в Редмонде, штат Орегон, и строящей около 2000 домов в год на северо-западе Тихого океана. В начале года самой большой проблемой Hayden, как и почти у всех других строителей жилья в США, было выяснить, как обеспечить достаточное количество домов для всех, кто хотел бы иметь их.
Компания не могла найти достаточно земли, рабочих не хватало, цены на пиломатериалы стремительно росли, а неустойчивая цепочка поставок превратила поиск всего, от посудомоечных машин до гаражных ворот, в своего рода корпоративную охоту за мусором.
Единственное, чего не хватало строителям, так это квалифицированных покупателей, которых было в изобилии из-за низких процентных ставок, больших сбережений домохозяйств и неожиданной возможности для миллионов сотрудников открывать домашние офисы где угодно. Чтобы справиться с ажиотажем спроса, такие строители, как Hayden, начали выбирать покупателей из списков ожидания или проводить изощренные лотереи, чтобы выбрать «победителя» из толпы.
Теперь, в течение нескольких недель, ситуация для Hayden и рынка жилья изменилась на противоположную. Процентные ставки по средней 30-летней ипотеке подскочили примерно до 5,5% с примерно 3% в начале года. Это добавило сотни долларов в месяц к обычному платежу за дом и лишило многих покупателей права собственности. В то же время более широкое замедление продаж жилья и роста цен заставило многих потенциальных покупателей отступить, опасаясь покупки на пике рынка.
После резкого падения продаж в июне и наблюдения за тем, как списки очередников исчезают, Hayden перераспределяет свой инвентарь, чтобы сделать упор на меньшие и более дешевые дома, и сокращает количество уже построенных «специальных домов», которые она производит. Все это происходит, несмотря на то, что ряды потенциальных покупателей все еще широко заняты, все еще сидят на первоначальном взносе и все еще мечтают о новом доме.
«Мы скорее откажемся от нескольких продаж в будущем, чем застрянем на домах, которые не можем продать сейчас», — сказала Дебора Флэган, вице-президент Hayden.
Проблема, с которой столкнулись Hayden и другие застройщики, проста: продажи новых домов падают — этой весной на 15 процентов по сравнению с прошлым годом — в то же время, когда волна домов, начавшаяся до скачка процентных ставок, обрушивается на рынок. Количество домов, которые были завершены, но еще не проданы, в мае достигло 15-месячного максимума. Агентство недвижимости Redfin недавно сообщило, что покупатели пытаются отказаться от договоров купли-продажи самыми быстрыми темпами с первых недель пандемии.
«Спрос снизился настолько, что строители обнаруживают, что у них есть дома, а покупателей на них нет», — сказал Али Вольф, главный экономист Zonda, фирмы, занимающейся данными и консалтингом в сфере жилья. «Это проблема, с которой мы не сталкивались годами».
Застройщики реагируют так, как, по мнению журнала «Экономика 101», они должны: снижать цены на уже построенные дома и закрывать практически любой проект, который еще не слишком далеко зашел, чтобы отказаться от него. В июне строители приступили к строительству около 93 000 домов на одну семью, что на 16% меньше, чем годом ранее.
«Строители очень умно говорят: «Эй, давайте обуздаем ситуацию», — сказал Рик Паласиос-младший, директор по исследованиям John Burns Real Estate Consulting. «Да, со структурной точки зрения у нас недостаточно поставок, но когда ставки примерно удваиваются в течение трех-четырех месяцев, строителям все равно. Сейчас они планируют свои дела».
Если спад продлится более нескольких месяцев, как предсказывают многие экономисты, следующим шагом будет сокращение будущего освоения земель. Вероятным следствием этого будет то, что, когда строительство возобновится, строители останутся позади. Таким образом, семьи снова будут требовать домов, получение которых снова будет зависеть от выигрыша в лотерею, а нехватка жилья будет продолжать разрушать семейные финансы и затруднять накопление богатства.
«Это окажет значительное влияние на будущие поставки», — сказал Рэндалл Льюис, директор семейной группы компаний Lewis, которая занимается застройкой населенных пунктов в Калифорнии и Неваде. Компания г-на Льюиса берет необработанную землю и в течение десятилетий создает базовую инфраструктуру, такую как канализация, улицы и светофоры. Когда такие компании, как он, отступают, количество участков, которые строители могут использовать в будущем, сокращается.
«Сейчас мы говорим, что будем рассматривать проект за проектом и говорить, какие из них мы собираемся продолжить, а над какими мы собираемся сделать паузу», — сказал он. «Как разработчик, вопрос в том, сколько денег вы хотите вложить в грязь, если вы не знаете, что ждет вас в будущем?»
Это проблема, потому что, хотя проблема для строителей в краткосрочной перспективе может заключаться в том, что у них слишком много домов и недостаточно покупателей, в долгосрочной перспективе проблема для страны остается прямо противоположной: не хватает домов для всех желающих.
В прошлом году Freddie Mac оценил дефицит жилья в стране в 3,8 млн единиц по сравнению с 2,5 млн в 2018 году. Другие аналитики приводят другие цифры, но почти все согласны с тем, что в стране строится недостаточно домов, чтобы не отставать со спросом, особенно для семей со средним и низким доходом. Неспособность построить эти блоки является самой большой причиной кризиса доступности, который в последние годы распространился из нескольких прибрежных городов на гораздо большую часть страны.
Сэм Хатер, главный экономист Freddie Mac, сказал, что в том, что происходит сейчас, есть ирония: Федеральная резервная система пытается подавить инфляцию за счет повышения процентных ставок, что приводит к спаду в строительстве, что делает жилье еще менее доступным, дорога, ведущая вниз. В некотором смысле, политики решают непосредственный кризис стоимости жизни (инфляцию), усугубляя более долгосрочный кризис стоимости жизни (жилье).
«Это непреднамеренное последствие, — сказал г-н Катер.
Рынок жилья так быстро отреагировал на действия ФРС, потому что он построен на долгах, что делает его сверхчувствительным к процентным ставкам. Строители занимают деньги, чтобы построить новые дома, а затем продают их покупателям, которые по большей части занимают 80 или более процентов стоимости дома. Когда банки отказываются от кредита, повышая ежемесячные расходы по займам, это заставляет покупателей и строителей отступать по разным версиям одной и той же причины, а именно опасения, что они останутся с недвижимостью, которую они больше не могут себе позволить и которая может стоить меньше, чем они заплатили, чтобы она воплотилась.
Замедление жилищного строительства не оказало бы такого значительного влияния на общее предложение жилья в стране, если бы строители могли быстро приспособиться к спросу, компенсируя дефицит в период экономического бума. Но они не могут: жилищное строительство — это чрезвычайно фрагментированная отрасль, состоящая в основном из независимых компаний, в которую входят застройщики, которые десятилетиями превращают необработанную землю в участки, на которых можно строить, и субподрядчики, нанимающие рабочих на почасовой основе. Система работает нормально, когда спрос высок, но ухудшается даже при малейших признаках проблемы, и на перезапуск могут уйти годы, создавая отставание, которое становится все глубже каждый раз, когда строительство замедляется.
«Выключить его гораздо проще, чем включить, — сказал г-н Паласиос.
Обвал рынка жилья во время Великой рецессии вывел многих мелких строителей из бизнеса, а выживших оставил крайне осторожными. Число новостроек сократилось до 554 000 в 2009 г. с 2,1 млн в 2005 г., затем почти не восстановилось, несмотря на неуклонный рост спроса. Только за последние пару лет разработчики, наконец, начали строить со скоростью, близкой к их допузырному темпу — только для того, чтобы ударить по тормозам теперь, когда ставки растут.
Эта циклическая динамика усугубляется другой проблемой. В тех местах, где новое жилье больше всего необходимо, существующие домовладельцы не хотят его, а местные органы власти не разрешают. По всей стране сочетание безудержного NIMBYism — соседей, которые протестуют против новой застройки — наряду с правилами зонирования и землепользования, сильно ограничивают количество жилья, которое можно реально построить.
Другими словами, незавершенные работы растут во время спадов из-за рыночных сил, а затем сохраняются в хорошие времена из-за наложенных государством ограничений на строительство.
«Это хроническая проблема, — сказал г-н Катер. «У нас есть как провал рынка, так и провал правительства».
Оба этих провала демонстрируются в Сан-Франциско, где десятилетиями ощущается нехватка жилья. Когда процентные ставки были низкими, а спрос был высоким, застройщики отчаянно хотели строить, но должны были потратить годы на получение необходимых согласований и разрешений. Теперь, когда рынок изменился, некоторые из проектов, которым удалось пережить этот процесс, отменяются, потому что разработчики больше не могут позволить себе их создавать.
Майкл Коваррубиас, исполнительный директор TMG Partners, является застройщиком жилой и коммерческой недвижимости в районе залива. Г-н Коваррубиас сказал, что у него есть два проекта, над которыми он может начать строительство на законных основаниях, между ними около 800 кондоминиумов. Но их увольняют из-за роста стоимости материалов и финансирования.
«Недвижимость по своей сути — это простой бизнес, — сказал г-н Коваррубиас. «Вы должны получить отдачу от своих затрат, и все труднее и труднее заставить математику работать».
Постоянная нехватка жилья по всей стране заставила ряд законодателей вернуться к старой идее: государственное жилье. В Калифорнии, Гавайях, Род-Айленде, Мэриленде и Колорадо законодатели либо представили, либо приняли предложения, позволяющие правительствам штатов и местным органам власти строить жилье для различных доходов.
«Если правительство займется предоставлением жилья, мы можем стать этим контрциклическим предложением», — сказал Алекс Ли, демократ из Сан-Хосе и член Ассамблеи штата Калифорния. В этом году г-н Ли ввел меру, которая должна была создать новое государственное агентство по строительству жилья для лиц с разным доходом в Калифорнии. Комитет потерпел неудачу, но г-н Ли пообещал продолжить строительство государственного жилья.
Ожидать, что частные компании будут строить во время спадов, значит ожидать, что они рискуют финансовым крахом. Правительство может попытаться помочь семьям с растущими расходами, ограничив рост арендной платы и предоставив субсидии или кредитные программы, которые помогут тем, кто впервые покупает жилье.
Но если правительство само не построит новое жилье или не создаст стимулы для таких строителей, как Hyden, чтобы они продолжали в том же духе, когда в этом нет смысла, нехватка жилья будет усугубляться каждый раз, когда экономический ветер дует против строительной отрасли.
Точное решение — политика, но в чем заключается проблема, мало что остается загадкой. В Америке не хватает жилья, и кто-то должен его строить, как в плохие, так и в хорошие времена.
