Захист добросовісного набувача чи легалізація схем?

Закон про посилення захисту прав добросовісного набувача може призвести до легалізації незаконних схем з землею, кажуть критики. Про переваги й недоліки документу, який підписав президент Зеленський у матеріалі DW.

Пішохідний міст через Дніпро в Києві Фото: Eugen Kotenko/Ukrinform/Avalon/picture alliance

Попри численні петиції президент Володимир Зеленський на початку квітня все ж таки підписав законопроєкт про дозвіл залишати відчужене майно добросовісним набувачам, навіть якщо воно було відчужене незаконно. Відповідний законопроєкт Верховна Рада ухвалила в березні. Добросовісний набувач – це, мовою юристів, набувач, який не знав і не міг знати, що він придбав майно в особи, яка не мала права це майно відчужувати. Незважаючи на те, що новий закон набрав чинності, дискусії навколо нього не вщухають.

Закон дає 10 років на встановлення законності відчуження

Згідно з новим законом, якщо з моменту відчуження нерухомості чи землі минуло понад 10 років, держава або громада більше не зможуть повернути ці ділянки, навіть якщо вони були відчужені незаконно. Це стосується зокрема лісів, прибережних смуг та інших природних територій.

Якщо все ж таки справа дійде до суду поки не вибіг термін позовної давності в 10 років після відчуження і судді ухвалять рішення про повернення нерухомості чи землі, то держава або громада мають компенсувати добросовісному набувачеві, який у такому випадку має повернути придбане ним майно, його ринкову вартість. Водночас компенсації державі чи громаді законом не передбачено.

Закон містить і низку винятків: він не поширюється на стратегічні землі, об’єкти критичної інфраструктури, культурну спадщину та природоохоронні території.

Бізнес радіє, що поменшає тиску з боку правоохоронців

Автор закону депутат від фракції “Слуга народу” Ігор Фріс вбачає в ньому передусім захист для бізнесу, який тепер може набувати майно чи землю вже “з третіх рук” як добросовісний набувач і не бути причетними до минулих оборудок.

Представники бізнесу новий закон привітали. “Цей законопроєкт насправді один з критично важливих для створення сприятливого бізнес-клімату і для захисту прав інвесторів, – прокоментувала в розмові з DW виконавча директорка Спілки українських підприємців Катерина Глазкова. – Без нього важко говорити про прихід іноземних інвесторів і нормальну роботу українських інвесторів у країні”.

Крім того, як вважає Глазкова, це крок “назустріч прозорості та нормальній взаємодії правоохоронних органів і бізнесу”. За її словами, бізнес потерпає від дій правоохоронців, які – часто під надуманими приводами – ставлять під сумнів законність набуття у власність земельної ділянки, на якій вже щось побудовано. “Це провокує велику кількість неправомірних дій з боку правоохоронців, безпідставне порушення кримінальних справ, коли інвестиції вкладені й раптом до тебе приходять правоохоронці і кажуть, що там якесь відчуження землі було з порушенням законодавства. Тепер у правоохоронців достатньо часу – 10 років – для перевірки законності придбання. І це означає, що таких випадків поменшає”, – переконана Глазкова.

Схвальні відгуки про новий закон пролунали й з боку Європейської Бізнес Асоціації.

Громадські активісти обурені та вказують на ризики, які несе закон

Однак громадські активісти вважають, що закон відкриває шлях до узаконення багатьох “резонансних забудов” та може призвести до легалізації незаконних схем із землею.

До критиків належить і пам’яткоохоронець, урбаніст, голова громадської організації “Спадщина Київ” Дмитро Перов. “Закон дарує забудовникам таку собі індульгенцію, – каже Петров у розмові з DW. – Навіть якщо та ж сама прокуратура захоче повернути у власність держави якусь природозаповідну територію чи якусь пам’ятку, яка незаконно вибула із державного або комунального майна, то прокуратура буде зобов’язана покласти на депозит суму вартості такого майна. Ми розуміємо, що це мільйони, мільйони гривень. Навряд чи в прокуратури є бюджет подавати такі позови”. Таким чином, на думку Петрова, закон дозволяє не повертати державне та комунальне майно, навіть якщо це пам’ятки, заповідники чи землі, що були передані з порушеннями.

Пам’яткоохоронець обурюється, що Володимир Зеленський проігнорував застереження та заклики громадськості. Петров нагадав, що до Офісу президента було подано низку петицій з вимогою заветувати ухвалений Верховною Радою закон й одна з них набрала 25 тисяч голосів, необхідних для розгляду.

Земельні схеми: добросовісний набувач не зовсім і добросовісний?

У Центрі протидії корупції (ЦПК) вказують на те, що закон, насправді, захищає “недобросовісних” набувачів землі. Заступниця виконавчої директорки ЦПК Олена Щербан наголошує, що часто незаконно відчужувалася земля, яка не могла бути відчужена законно, наприклад, пляж на березі моря чи ділянка лісу. На її думку, добросовісний набувач, який купує такий актив, чудово розуміє, що така земля не може бути куплена законно. 

За словами Щербан, в Україні добросовісні набувачі часто є частиною корупційної схеми. Це доводять численні розслідування, де йдеться про те, що схеми з відчуженням землі початково будують так, аби земля пройшла кілька ланок власників перш, ніж опинитися в руках кінцевого бенефіціара, який від самого початку “в темі й у долі”. Останній формально і є “добросовісним набувачем”, каже Щербан.

“У нашій країні довгий час, і навіть зараз, земля передавалася в незаконний спосіб, приватизувались земельні ділянки за схемами. Наприклад, у Карпатах у горах чи під Києвом у лісах землю роздають місцевим жителям, а потім за гроші передають третім особам. Подібні схеми застосовуються до землі на березі озера чи моря на Одещині. І там набувач формально лише може називатись добросовісним. Тому що він, наприклад, каже: “Я купив у третьої, четвертої особи, я добросовісний набувач, відчепіться від мене.” Але ж давайте по-чесному, він у схемі, бо земля біля водойми чи в заповідному лісі апріорі не може бути приватизована”, – каже Щербан і вказує на те, що відтепер все це легалізується.

Громадські активісти хочуть визнати закон неконституційним через Конституційний суд. Для цього громадська організація “Спадщина Київ” почала працювати з депутатами Верховної Ради, які не голосували за цей закон та готові підписати подання до Конституційного суду.